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关于全市小区物业管理情况的调研报告

发布日期:2018-10-09 来源: 作者: 二连浩特市人大


  

    为进一步贯彻落实《内蒙古自治区物业管理条例》,加强我市小区物业管理工作,保障广大业主权益,规范物业服务行为,强化政府监管责任,创建文明整洁的居住环境,按照市人大常委会2018年工作要点安排,市人大常委会专项调研组深入全市各类小区,通过实地查看、听取介绍,走访部分小区业主委员会、物业公司和业主代表,召开座谈会等形式对我市小区物业管理情况进行了调研。以下是调研的具体情况:

一、 基本情况

目前我市的住宅小区主要分为老旧小区、单体独栋小区、新建小区三类,截至2017年底,全市共有居民小区198个,其中老旧居民小区10个,建筑面积约50.3万平方米;单体独栋居民小区109个,建筑面积约64.0万平方米;新建居民小区79个,建筑面积约195.5万平方米。经了解,目前有物业管理企业入驻的居民小区为47个,占居民小区总数的24%;居民自治管理的小区为151个,占居民小区总数的74%。全市有资质的物业管理企业共10家,2017年底,物业管理资质取消后,全市物业管理企业数增至18家。目前,我市物业管理费收缴标准为普通多层0.5-0.8/平方米月、高层1.2-1.5/平方米月、个别别墅1.8/平方米月。

为做好居民小区物业管理工作,近年来,我市相关部门主要采取了以下几项措施。

1.加大宣传力度,增强业主的物业消费意识。通过发放宣传资料,开展政策法规咨询,召开座谈会等方式,广泛宣传《中华人民共和国物权法》《国务院物业管理条例》《内蒙古自治区物业管理条例》《内蒙古自治区关于加强物业管理促进物业服务业发展的意见》等相关政策法规,使居民更多地了解、参与、支持物业管理,为物业管理工作营造了较好的氛围;

2.加大指导力度,完善业主自治制度。加大对各居民小区业主委员会的指导,积极创造条件筹建业主委员会,制定业主文明公约,明确权利和义务,使广大业主对自身的权利和义务有了进一步了解,对实行自治管理重要意义的认识有了进一步提高。广大业主积极支持和配合业主委员会、物业管理企业开展工作,共同建好小区、管好小区的浓厚氛围正在逐步形成。通过以上工作,居民小区物业管理整体水平有了较大提高。

二、存在的主要问题

我市居民小区物业管理工作虽然取得了一定成绩,但存在的困难和问题也不容忽视。主要表现在以下几个方面:

(一)物业管理不规范,服务水平不高。

1.物业管理企业水平较低。全市具有资质的物业管理企业共10家,从业人员共有300余人,其中具有二级物业管理资质的企业2家、三级物业管理资质的企业8家;物业管理资质取消后,物业企业成立门槛降低,全市物业管理和服务水平出现参差不齐、良莠混杂的现象,物业企业服务质量有待提升;

2.管理松散不到位。随着物价、人力资源成本的上涨,有的物业管理企业为减少服务成本、压缩服务投入,从而降低服务标准,将物业服务仅定位在大门值守、卫生保洁等基本项目,没有切实维护物业小区环境卫生,多数小区存在脏乱差的死角。全市小区均未设置充电桩,居民私拉电线为电动车、电动汽车充电现象较多,且因电表箱、充电设施安装位置等在小区建设时未纳入规划,导致该类问题得不到有效解决,安全隐患问题突出;

3.从业人员整体素质不高。全市物业管理企业实力相对较弱,工作人员多为下岗再就业人员或城市剩余劳动力,普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验,整体素质偏低,职业道德、专业技能、应急能力及相关法律法规知识等都难以适应物业管理工作要求

(二)规范执法不到位,管理秩序失控。

1.《物业管理条例》对政府相关部门在物业管理工作中应负的责任都作了明确的规定,但在实际工作中,在处理问题和物业服务纠纷时常出现互相推诿扯皮等问题,协调配合机制不够健全,没有形成管理合力;

2.通信、有线电视等单位只收费却不肯承担设施的维修费用,设施损坏时推诿责任,使物业管理企业陷入被动局面;

3.物业管理企业没有执法权,对于业主随意丢弃垃圾、违反规定饲养宠物、私搭乱建、擅自改变房屋用途、装修安全隐患等行为,只能通过劝告、发放整改单、报告政府相关执法部门的方式进行干预。而政府相关执法机构管理职能不够具体和明确,协调沟通渠道不畅,没有形成小区治理合力,客观上存在有事没人管,导致问题不能及时解决,造成恶性循环,部分小区环境和公共设施质量每况愈下。

(三)老旧小区基础条件差,治理改造难度大。近年来,随着城市建设的不断扩张和发展,以居住环境优美、物业管理规范为特征的现代化住宅小区保持高速增长趋势。而兴建于21世纪初期甚至更早的住宅区,小区规划方案比较简单,内部结构及小区功能相对落后。随着居民生活水平的不断提高,该类小区硬件设施的先天不足逐渐凸显,道路不平、路灯不亮、下水不畅,绿化用地、停车位缺失等问题长期得不到解决,导致多数老旧小区管理维护费用较高,甚至出现无物业管理状态,给小区居民生活带来极大不便。

(四)工程建设遗留问题,导致业主与物业管理企业矛盾日益尖锐。小区工程建设的遗留问题是形成物业纠纷主因,也是物业管理健康运行的最大难题。

 1.部分小区未按照规划建设公共建筑和公用设施,部分居民小区物业绿化、活动场地、停车位,甚至物业管理服务用房、业主委员议事活动用房等未按照规定的标准配置,致使居民小区的建设未能达到总体规划要求,这些问题引起住户的十分不满,怨气和矛盾就会转嫁到物业管理头上,使得部分小区物业管理矛盾激化;

2.住宅质量问题。小区交付使用一段时间后,房屋质量问题陆续暴露出来,或家中暖气不热、水压不足,或室内塌陷、墙体剥落,这些问题均或大或小直接影响了业主的正常生活。但工程建设企业不管甚至已找不到建设方,物业管理企业又无力解决,导致业主与物业管理企业之间的矛盾较多,关系比较紧张。

(五)业主对物业管理缺乏正确认识、物业工作开展不畅。随着住房商品化、私有化程度的提高,部分业主的维权意识日渐增强,对物业管理企业不断提出高标准的服务要求,但却对自身应承担的义务认识不清。

1.房屋维修养护责任意识不强,产权归己,维修自理的观念没有树立;

2.不服从管理,乱装修、乱搭建屡禁不止,自律意识淡漠;

3.对物业管理缺乏正确认识。有些业主仍有计划经济福利物业意识,对付费购买服务由物业公司进行物业管理从认识上难以接受,对政府及相关部门有依赖性。有的小区甚至出现过居民联合集体拒交物业管理费行为。此类问题出现时,由于得不到及时解决,致使不良影响扩大,物业管理企业为了生存只好减少人员和投入,降低服务标准,甚至退出,导致相关小区至今无人参与物业管理,如此恶性循环,既造成物业管理企业普遍亏损,也给业主生活带来不便,影响了社会的和谐稳定。

(六)物业承接不到位,业主大会缺位。目前全市实行物业管理的居民小区有47个,绝大多数物业管理企业没有参与物业承接的公用设施设备等事项的检查和验收,实际上小区物业管理为前期管理。我市成立业主委员会的居民小区165个(包括单体独栋),成立率为83%,虽然小区业主委员会成立率远远高于区内外的一些发达城市,但大多数业主委员会并不是由业主大会选举产生,相当数量的业主委员会形同虚设,缺少联系服务业主的主动性,没有发挥业主的桥梁纽带作用,距真正意义上的资质管理相距甚远。

三、工作建议

(一)进一步加大宣传力度,逐步提高社会共识。业主和物业企业是小区的主体,互为孪生和补充,要积极引导他们成为小区环境治理和物业管理的组织参与者、实践执行者、权益维护者。

1.大力宣传物业法规。要充分利用新闻媒体及小区宣传栏等设施,采取行之有效的形式,广泛宣传国家、自治区物业管理条例及小区管理公约,进一步明确物业企业与业主各自权利和义务,相互知法明理,共同履行义务,维护好小区秩序和环境;

2.推行业主自治。要完善小区业主大会、业主委员会选举制度,严格依法、有序组建业主委员会。建立小区公共收入使用公示制度,公共收入优先解决业主委员会工作经费,推动业主委员会履职的正常化。制定小区业主管理公约,明确业主权利与义务,规范日常生活行为,倡导文明生活方式;

3.广泛开展文明创建活动。将全市文明创建与小区管理有机结合,广泛开展文明小区、文明家庭评选以及健康有益的文体活动,培育评选小区特色文化品牌,引导业主自治、自律,凝聚积极向上正能量,营造文明友善、和谐相处好氛围。

(二)进一步压实主体责任,依法规范物业管理。物业管理问题逐步凸显,小区的物业管理工作应摆上城市管理更加突出的位置,纳入城市建设管理大局。     

 1.政府应责成主管部门加大物业管理移交的力度,行业主管部门要督促开发商向物业管理企业依法移交物业管理服务;

 2.要加强各部门之间协调合作。明确各级执法机构工作职责,着重解决住宅小区违法建设、侵占公共部位、破坏公共绿地、占用消防通道、住宅楼开饭店等突出问题。城管执法部门要加大执法力度,及时开展执法活动,对拒不配合行政执法的,依法申请人民法院予以强制执行。物业服务企业要加强配合,对违法违规行为及时进行劝阻和报告,积极协助执法活动开展;

 3.规范设置业主大会及小区业主委员会,在社区(居委会)的指导下依法开展工作切实推广社区居委会、业主委员会、物业管理企业互为一体、各司其职、互相促进的三位一体工作机制发挥好社区网格员作用通过网格员入户走访、调查及时发现各类物业管理问题及矛盾隐患,并向相关部门反映、报告,杜绝出现问题无人问、无人管现象;

 4.行业主管部门和社区(居委会)要及时指导业主大会及其委员会向社会公开招聘符合资质具有一定物业管理水平的物业公司进小区实施物业管理服务;      5.要提高服务管理水平,切实履行物业服务义务,强化小区安防、卫生、公共设施养护、秩序管理等工作,不断改进和完善物业服务。

(三)进一步加大资金投入力度,逐步实现住宅小区物业管理全覆盖。小区内部设施配套、质量可靠是搞好物业管理的基础条件,是提高小区物业服务能力的前提保障。

1.通过争取上级专项资金、财政补贴、居民自筹、社会众筹等多种渠道筹集资金,改善老旧小区功能不全、基础设施老化等问题,分批次对老旧小区进行改造,全面提升老旧小区配套功能,逐步改善老旧小区的居住环境,从而促进我市物业市场走上健康发展的道路;

2.实行市场化管理模式或由社区(居委会)组织实施准物业管理模式,政府每年安排专项资金,对由社区(居委会)组织实施的准物业管理的小区,采取以奖代补的方式进行补贴。

(四)规范物业管理,提升物业服务水平。

1.要牢固树立物业无小事”“物业就是服务的理念,着力强化教育培训,全面提高物业管理从业人员整体素质和服务技能。政府管理部门要建立健全对物业管理企业检查、考核、年审、奖惩等必要的工作制度,促进物业管理企业管理和服务的规范化;

2.建立物业管理联席会议制度,加强小区执法力度,定期召开研究解决物业管理等方面难点问题,形成上下联动,齐抓共管的工作机制,共同推动物业管理工作实现新突破;

3.完善物业收费标准调整机制。对于前期物业收费,遵循政府指导价,可根据不同小区业主的需求,制定有关政策,完善协商议价调整机制,允许协商确定等级性收费标准,确保质价相符。对于后期物业收费,遵循市场调节价,重点加强市场化原则的宣传、指导,督促物业企业全面公示服务内容、服务标准、收支明细,让收费和服务公开透明、阳光运作,方便业主监督,赢得认可支持。

(五)进一步加大追责力度,建立长效管理机制。

 1.要加大对相关部门不履职,不作为、乱作为等行为的追责力度;

 2.要加大对不按照规定筹备、组织召开业主大会会议的责任单位和责任人的追责力度;

 3.要加大对物业管理企业不依法公开物业管理信息,不及时处理业主投诉,欺骗业主行为的惩处力度;

 4.物业行业主管部门和社区(居委会)要结合三城联创创建活动,细化、量化考核指标,定期开展物业管理条例贯彻落实情况大检查,逐项评比,对排名后三位的物业管理企业亮红牌,限期整改到位。对连续三次红牌的物业管理企业取消承包权,并向社会公开,促使我市居民小区物业管理服务工作上水平,上台阶。